Kira Bedellerinin Fahiş Belirlenme Sorunu

Kira Bedellerinin Fahiş Belirlenme Sorunu

Hits: 223

Kira bedellerinin tam olarak belirlenmesini düzenleyen bir mevzuat ve buna uymamanın karşılığında ceza düzenlemesi yok. Kira bedellerinde geçici olarak artış için konulan %25’lik sınırın hukuki olup olmadığı da tartışmalı. Kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak takip eden yılda beyan edilip vergileniyor. Kira bedellerinin artmasını engellemek için kullanılabilecek bir vergisel argüman da yok, zira geçmişe yönelik vergileme de olmaz. Çözüm, kira tavanının emlak vergi değerine bağlanmasıdır.

Vergi Usul Kanununda emsal kira bedeli düzenlemesi var ama sadece vergilendirmeye esas. Temel yaklaşım, yakınlar dışında bedelsiz kira olmaz, almamış olman vergi ödememeni gerektirmez mahiyetinde. Emsal kira bedeli asgari kira bedelinin ne olması gerektiğine delalet edebilir ama azamisi için bir anlam ifade etmez.

Emsal kira bedeli %5 olarak düzenlenmiştir. Buna göre  2.00.000 TL’lik yerin kirası vergiye esas olmak üzere asgari yıllık 100.000 TL olacaktır. Örn. BDDK %90 faizli kredi limitini 2.000.000 TL’den 5.000.000 TL ye çıkardı bunun anlamı gayrimenkukün değerli bu kadar artmış olduğudur. Bu durumda artık yıllık kirası en az 250.000 TL olacak demek. Vergisel yaklaşım kiranın daha yüksek olmasını zorluyor. Bu düzenleme kira bedellerinin azaltılmasında işimize yaramaz.

Konut talebi, nüfus artışı, kentleşme, sosyal etmenler, göç gibi nedenlerle artarken konut fiyatları düşmez. Talebe uygun konut üretilemediğinde, alıcı konuta ulaşmak için diğerinden daha fazla vermeye razı olacaktır. Sürekli fiyat artışı olacağına olan inanç, fiyatları talep olmadan da yükselmesine sebep olacaktır. Yüksek fiyatla satın alan daha konut daha da değerlendiği için bundan rahatsız da olmayacaktır. Üstüne, emsal kirayı dikkate alırsak 20 yılda yatırım bedeli amorti olmasına karşın mal yok olmayacak, değeri daha da artacaktır. Bu koşullar da ülkemizde gayrimenkulü çok iyi bir yatırım aracına çeviriyor. Dolara müdahale ederek (döviz ve altın dolarak göre belirlendiğinden diğerlerini yazmıyorum) döviz ve kıymetli maden fiyatlarını kontrol etme olanağı varken, gayrimenkul için böyle bir mekanizma yoktur. Deprem, savaş gibi nedenlerle güvenli şehirlere olan talep bunların etkisini diğer yerlere de etki etmektedir. Bu nedenle bu tip kötü olayların sonuçlarıyla mümkün olduğu kadar yerinde müdahale edilmesi gerekir.

Bugün dikkati çeken  fahiş kira artışı sorunu, kaynaklarımızın üretim yerine neden yapılara gittiğinin görünen yüzünden birisidir. Aslında sadece soruna sebep olana temel konulardan birinde meydana gelen ani şokların dışa vuran bir belirtisidir. Sorunun kendisi değil, sorunun sonuçlarındandır. Yapıya giden kaynak sadece yatırımcıya kazandırırken üretime giden kaynak daha fazla kişinin kazanmasını sağlar. Vergi tabanını genişletir. Bu konuda farklı düşünce de yok zaten. Ama, neden bunu sağlayacak kurallarımız yok?

Atadan kalma bir toprak hiç çalışmasınız bile ömür boyu çalışanlardan daha zengin yapabilir. Vergilendirme için mali güç önemli iken, emek gelirlerine ayrıma kuramı çerçevesinde daha geniş dilimlerde vergilendirme yapmak ne kadar adil bir çözüm üretebilir?

5 yıl elde tutulan bir gayrimenkulü kaça satarsanız satın hiç vergi alınmıyor. Neden? Benim de mantıklı sonuca görünecek bir açıklamam yok, veya henüz öğrenemedim.

Bir yabancıya gayrimenkul sahipliği üzerinden vatandaşlık verilebilmektedir. Bu şekilde vatandaş olan birisi 5 yıl sonra hiç vergi vermeden kar elde edip bu gayrimenkulü satabilir. Vergi dahi ödemeden vatandaş olunması sonucunu doğuruyor. Üstelik daha da zenginleşiyor. Mali gücü yüksek olmasına karşın, Anayasa 73 gereğince vermesi gereken vergiyi de vermemesini sağlayacak bir hak tanıyabiliyoruz.

Sorunlara çözüm bulmak veya daha iyi yollara kavuşmak için konulara bütünlükçü yaklaşmak gerek. Türk biliminsalarının bilgi birikimi tüm sorunları çözebilecek kapasitededir.

Sorunun belirtileri başka yerlerde de ortaya çıkabiliyor. Mesela, bazı halka açık şirket mali tabloları incelendiğinde ilginç sonuçlar görülüyor. Satışları, alacak devir hızı dikkate alındığında işletme sermaye ihtiyacı olmayan şirketlerin kısa vadeli borçlanmalarında artış olduğu görülebilmektedir.

Elde edilen brüt karın kısa vadeli kredilerin sebep olduğu finansman giderleri ile pasifize olduğu görülüyor. İşinizi yapmak için paraya ihtiyacınız yokken faizle borç almak saçma gibi görünse de bu şirketlerin duran varlıklarında artışlar var. Bu şu anlama gelebilir: Elde edilen kar borsada yatırım yapanlara dağıtılmak yerine, sabit kıymet yatırımına yöneltilmektedir.  Bilanço güçlenmesine karşın, yatırımcıya dağıtılabilecek kar sınırlanmaktadır. İki yıl elde tutulan bu gayrimenkuller belli koşulları sağlarsa, sermayeye ilave edilmek suretiyle vergiden de istisna. Bu durumun hem dağıtılacak karı hem de  ödenecek vergiyi de azalttığını söylemek de mümkün. Yapılanlar yasak olmadığından buna vergi ve yatırım planlaması da denilebilir. Bütünlükçü bakılmadığında kronik soruna sebep olan yaklaşım, mikro ekonomik açıdan başarılı yönetim olarak algılanabilir.
Bu yöntemin döviz yatırımlarında da kullanılması muhtemeldir. Merkez Bankasının kullanılan işletme kredilerinin döviz alımında kullanılmamasını istememesi, buna yönelik düzenlemeler yapması da benzer müdahale yaklaşımının bir benzeridir.

Düzenlemelerin, uygulamaların etkilerini iyi değerlendirmek gerekir. Sorunun belirtilerinin çıktığı yerlerde belirtilerle mücadele etmenin sorunun çözümüne etkisi olmayacağı gibi, baskılamak başka sorunların çıkmasına ve sistemin daha da kararsız hale gelmesine sebep olabilir. Bankalar da bu yaklaşımın bankacılık sektörünü riske attığını ifade etmekle “kendi açılarından” haklı bir serzenişi dile getirmiş oldular.

Temel olarak sorunlara, düzenlemelerdeki bilerek veya bilmeden bırakılan açıklardan yararlanılarak başkalarına nazaran avantaj etme olanağı sebep olmaktadır. Bunun için sorunlara sebep olan düzenlemeler doğru tespit edildiğinde bütünlükçü değerlendirmeler ve etki analizleri yapılarak revize edilebilir. Diğer bir ifade ile doğru noktada yapılacak pek maliyetli olmayan adil hukuki müdahalelerle sorununun ağırlığının azaltılması, şaşırtıcı olmayacaktır.